当前房地产长效机制从增量到存量，交易到持有全面稳妥推进，三道红线、房贷集中度管理和集中供地制度，形成了三位一体的新一轮调控格局，释放出中央房住不炒的决心比以往更加坚定，这对当前和未来的房地产投资形成了较大的下行压力。通过对当前边际放松的局势、供给侧改革以及人口因素的分析，我们认为当前房产调控格局基本不会转换。在新调控格局下，基于对政策力度和方向的研判，我们形成对明年的房地产投资的展望。基准情形下，政策效应与2021 年相同，乐观情形下，政策效应比2021 年低0.5 个百分点，悲观情形下，政策效应比基准情形高出0.5 个百分点，三种情形下的地产投资月度增长的中枢分别为-4.78%，-1.56%和-6.32%。

　　基建本身作为财政政策的重要抓手，受到经济周期，财政政策类型的深刻影响。在新常态背景下，自2017 年开始，政府大力推进供给侧改革，从规范地方政府债务，到一系列的较大力度减税降费，形成了引导创新，呵护实体，保障民生的供给侧管理的财政，而传统基建作为需求侧管理工具增速大幅放缓。我们在供给侧改革的预期下，结合今年财政后置，发力较晚的特征，参照2018 和2019 年的情形，形成对明年的基建展望。基准情形下，我们预测2022 年的基建的月度同比增速中枢为6.3%，受季节性的影响，同比增速表现出倒U 型的特征，在年中7、8、9 三月达到12%左右的年内最高水平。此外，悲观和乐观情形下，基建增速的同比中枢分别为4.29%和10.47%。

　　我国制造业投资85%左右是民间投资，从而利润成为投资增长的最主要因素。在供给侧改革下，政策面的引导也对制造业投资形成了一定程度的支撑。回顾今年的制造业投资增长格局，预计全年增速在14%左右，而出口景气拉动了11 个百分点，下游消费制造业则拉动2.4 个百分点，两者分别对增长率贡献79%和17%。在出口边际走弱，以及消费增长乏力的预期下，我们形成明年的制造业投资展望。预计在基准情况下，明年制造业投资的增长中枢为9.6%，乐观情形下为11.3%，悲观情形下为5.3%。

　　基于对房产、基建和制造业的投资展望，我们形成了明年固定资产的展望。结果表明，基准情形下，明年的固定资产投资增长中枢为3.29%，与当前10 月2 年累计复合同比3.92%相比边际走弱，但尚具韧性。此外，在悲观和乐观情形下，中枢分别为2.2%和7.09%。从主要拉动力看，制造业和基建投资先后支撑了整体的固定资产投资。

　　风险提示：疫情爆发、财政政策和房地产调控超预期

（文章来源：东北证券）