连续11年排行全球最难负担的香港楼价，上半年再上冲近7%。一边是特首林郑月娥周四(15日)形容，现届政府开拓土地有点像「行军打仗、寸土必争」；另一边是业界普遍预期，CCL指数最快8月可突破2019年6月底历史高位190.48点。面对自由行绝迹，餐饮、零售、旅游等多个行业「疫境」求存，到底是何「魔咒」支撑起蓬勃购买力？

　　对此，中环资产投资行政总裁谭新强接受《经济通通讯社》专访时就指，以香港缓慢的人口增速看，实情并非如地产商、经纪所谓的「永远不够单位」；惟港人现时遭「新=吸引」的文化洗脑，加上宗教般迷信高楼价是正常，令供求失衡略显吹嘘成分。他认为，下一届政府不单要解决「单位数量」问题，更要关注「人均面积」；而划拨10%郊野公园建屋已经「够地」。

　　*郊野占比VS人口密度，完全不合理*

　　说到香港高楼价，坊间不少会归咎为97亚洲金融风暴后，港府一系列停建居屋、挤牙膏式供地等政策的贻祸。不过谭新强就指，可以更早追溯至百多年前的鸦片战争。

　　「香港是两场好不光彩的鸦片战争的产物，十分irony(讽刺)的是，当时打赢仗的军事将领Captain Elliot，不但没有升职、发财，相反他老板不高兴。」何解？因为百多年前的香港，根本是个荒芜、多山的小岛，英国先后取得港岛、九龙再租借新界；心知肚明这里是「borrowed place，borrowed time」，因此刻意不去开发新界。

　　到1976年，酷爱行山的时任港督麦理浩完成「郊野公园条例」立法，翌年划定4个郊野公园范围；以现时香港24个郊野公园的总面积计，4.4万公顷相当于全港40%面积。「这个占比可能是全世界最高；而与此同时，例如旺角好多地方又是全世界人口密度最高的，完全不合理。」

　　*大堂、会所作吸引，令人忘记单位细*

　　山多平地少，是否意味一定不够楼？谭新强认为未必，「其实你看清楚些，不要被传媒、发展商、地产经纪混淆了件事，就是所谓『永远不够单位』。」他解释，倘若事实真的如此，香港就不会有幼稚园、小学要杀校，「人口老化」、「移民」等话题不绝于耳。

　　他续指，香港楼市供不应求现象，固然有因为人们单身、结婚、离婚等脱离原生家庭，以及细屋升级换大屋、价值储存投资等多重需求推动；但眼见香港现时无论哪个山旮旯(偏远地方)有新楼卖，人们都无视过往「location(地点)，location，location」的地产黄金信条，趋之若鹜抢崩头，一大原因是染上内地「新=吸引」的文化所致。

　　谭新强称，内地过往可能因为建筑水准未算太好，所以当地文化是十分倾慕新楼，其溢价可以高过二手楼一倍以上，借贷也比较方便；由于香港跟内地始终有文化交流，加上港楼的发展商以光鲜亮丽的单位大堂、设施齐全的会所作吸引，令港人忘记单位本身「不人道的细」，即使有百多尺纳米楼新盘惊现洗手间以透明玻璃设计，但一样「洗脑」洗到香港人认为「必须要买楼」

　　、「新楼即豪宅」。

　　*资本市场欠长期牛市，更加迷信砖头*

　　此外，还有一大原因即是息口长期好低，而相比美股牛市可以轻易十几二十年，A股平均只有六至九个月，令到中国无论香港人还是内地人都更加根深蒂固相信，唯一可以保存价值的就是砖头，「更加蜂拥入市，好像成了宗教一样。」

　　他慨叹，每个地方都好迷信自己的房地产是正常的，例如日本房价1990年爆破前，日本人都好相信地产；而到2008年前，美国人也都说从来未试过全国性跌价；「而香港和内地更是再加深，因为他们的资本市场不太成功，所以就导致如此，而不是单单因为真正的需求那么大，我觉得成件事是有少少吹嘘出来。」

　　那么，香港的公屋轮候时长新高、楼价高企、纳米楼遍地到底要如何解决？谭新强就指，下一届特首的其中一个KPI(关键绩效指标)就是解决房屋问题，不单是量(increasethe number of unit，还要有质(increase average area)。

　　*下届特首须解决房屋「量及质」问题*

　　具体怎么做？「有些人说，拨2%、4%的郊野公园出来，都够地起屋啦；我就更慷慨些，拨10%啦，就算没有(郊野公园)我都不稀罕」，因为应该将人作为优先，而不是郊野公园。

　　他指，纽约跟香港人口差不多，曼哈顿的面积更几乎跟香港岛一模一样，「但整个曼哈顿除了中央公园外，我看不到好多好大型的公园。不要说新界，香港岛的大潭水塘好似世外桃源，真是好奇怪。」

　　对于早两年香港社会事件频发，他认为，香港之所以有那么多争议、痛苦，偏低的自有房屋比例(home ownership)是原因之一(2019年为49.8%)。「社会愈多人拥有自己的物业，就愈比较稳定些……但香港的一半一半就痛苦，没有楼的人可能会鼓躁些，有楼的人也视乎你有几多层楼或者你间楼多大、价值多少。」

　　他强调，下一届特首的责任，不是楼价升或跌，即如果升得太急会令一半人更难上车，相反如果大跌都有一半人会好惨好痛苦，甚至导致经济危机，「目标应该是推高homeownership比例，千万不要只focus(聚焦)个单位数量，要香港人生活得比较人道些，其实面积可以再大些，可能香港要立法规管。」

（文章来源：经济通中国站）